Abattements

Abattement des droits d’enregistrement à Bruxelles

L’abattement représente une diminution de la base imposable.Les droits d’enregistrement (au taux de 12,5%) ne seront calculés que sur la partie du prix qui dépasse le montant de l’abattement.Montant de l’abattement

Depuis le 1er janvier 2017, l’abattement en Région de Bruxelles-Capitale est de 175.000 €.

Autrement dit, vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur la première tranche de 175.000 € de l’achat de votre bien (ce qui correspond à une économie de 21.875 €), moyennant certaines conditions.

Conditions à respecter

L’abattement peut être obtenu pour tout immeuble (un petit studio, un loft ou une maison de maître…), mais pour autant que tous les acquéreurs répondent aux conditions suivantes.

1/ Logement à Bruxelles

Le logement à acquérir doit se trouver dans les 19 communes de la région de Bruxelles-Capitale.

2/ Prix ne dépassant pas 500.000 €

Le prix (augmenté des charges) ou la valeur vénale du bien immobilier) ne peut excéder 500.000 €.

3/ Acquéreurs « personnes physiques »

Les acquéreurs doivent être des personnes physiques. L’abattement ne jouera donc pas pour les sociétés, les ASBL, les établissements publics, etc….

4/ Bien immobilier « affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation »

Si l’acquisition porte uniquement sur un terrain à bâtir, le montant de l’abattement s’élèvera à la moitié de l’abattement pour l’achat d’une habitation/d’un appartement et donc à 87.500 € (175.000 € / 2). Vous ne payerez donc plus de droits d’enregistrement sur les premiers 87.500 € de l’achat de votre terrain, ce qui revient à une économie fiscale de 10.937,50 €. Par ailleurs, le plafond du prix à ne pas dépasser s’élèvera, en cas d’achat d’un terrain à bâtir, à 250.000 € (et non 500.000 €).

5/ L’acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété

Les règles de l’abattement ne peuvent pas s’appliquer pour l’acquisition d’une partie d’un immeuble, de l’usufruit ou de la nue-propriété. C’est également le cas lorsque le vendeur se réserve un droit réel d’habitation.

6/ Réservé aux seules « ventes »

L’abattement n’est applicable qu’aux seules « ventes ». Les autres conventions (donations, échanges, partages, …) sont exclues du régime de faveur de l’abattement.

7/ Seule habitation

Aucun des acquéreurs ne peut posséder, à la date du compromis de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

Lorsque l’acquisition est faite par plusieurs personnes, elles ne peuvent, en outre, posséder conjointement, à la date précitée, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

Les biens situés dans les autres régions belges (en Flandre ou en Wallonie) sont pris en considération, tout comme les biens situés à l’étranger et affectés au logement.

Acquisition simultanée de plusieurs habitations : Dans le cas où l’acquéreur acquiert, dans le même compromis, deux habitations, il lui sera possible de bénéficier de l’abattement pour l’une d’entre elles pour autant qu’il spécifie clairement dans son acte d’acquisition laquelle des deux sera affectée à sa résidence principale et qu’il demande l’abattement pour celle-ci.

Exception : l’abattement « par voie de restitution ». Si les acquéreurs possédaient d’autres immeubles qui empêchaient de pouvoir profiter de l’abattement et s’ils les revendent endéans les deux ans à compter de la date de l’enregistrement de leur nouvelle acquisition, ils pourront récupérer le montant de la diminution de droits d’enregistrement dont ils auraient profité par l’application des règles de l’abattement (restitution de 7.500€ ou de 9.375€ selon que le bien se situe ou non dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation (cfr. Supra)).

8/ Etablissement de la résidence principale dans le nouveau bien acquis dans les 2 ans

L’habitation doit être affectée par les acquéreurs à la résidence principale dans les deux ans de la date de l’enregistrement de l’acquisition et au plus tard dans les deux ans suivant la date ultime pour la présentation régulière à l’enregistrement.

Ce délai est prolongé d’un an (trois ans au lieu de deux ans) pour les terrains à bâtir, les maisons et appartements en construction ou sur plan. Le délai reste de deux ans pour toutes les autres acquisitions, même si l’acquisition concerne une nouvelle maison (achevée) ou un nouvel appartement (achevé) soumis au régime de la TVA.

9/ Maintien de la résidence principale dans le nouvel immeuble acquis pendant au moins 5 ans

L’acquéreur doit conserver sa résidence principale dans le bien acquis pendant une période ininterrompue de 5 ans (pour les conventions conclues avant le 1er janvier 2013, il suffit de maintenir la résidence principale pendant une période ininterrompue de 5 ans en Région de Bruxelles-Capitale).

Ce délai de cinq ans commence à courir à partir de la date de l’établissement de la résidence principale à l’adresse de la situation du bien immeuble donc en principe à partir de la date de l’inscription dans le registre de la population ou du registre des étrangers.

10/ Ne pas déjà bénéficier d’une réduction d’impôt régionale (exemple : bonus-logement) pour l’acquisition d’une autre habitation

Aucun des acquéreurs ne peut bénéficier, pour l’année durant laquelle l’achat est passé par acte authentique*, d’une réduction d’impôt régionale (= p.ex. bonus-logement) pour l’acquisition d’une autre habitation (peu importe que cette autre habitation se situe à Bruxelles, en Région wallonne ou en Région flamande) SAUF si le ou les acquéreur(s) renonce(nt) à cette réduction d’impôt pour cette année en question. Notez que cette interdiction de cumuler abattement et réduction d’impôt ne vise pas le chèque habitat wallon : vous pouvez dès lors bénéficier de l’abattement de 175.000 €, même si vous bénéficiez déjà d’un chèque habitat wallon pour la même année.

*Exemple : j’achète une maison en 2017 (dont les droits d’enregistrement sont également payés en 2017). Si je veux bénéficier de l’abattement de 175.000 €, aucune réduction d’impôt ne devra m’être octroyée pour la période imposable 2017, et donc pour les revenus de 2017 (déclaration à remettre en 2018).

Abattement en région flamande

Montant de l’abattement

A partir du 1er juin 2018, le montant de l’abattement en Région flamande est de 80.000 €.

Autrement dit, vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur la première tranche de 80.000 € de l’achat de votre bien (ce qui correspond à une économie de 5.600 €), moyennant certaines conditions.

Conditions à respecter

Le bénéfice de cet abattement est lié à une série de conditions, auxquelles tous les acquéreurs doivent répondre :

Le bien immobilier doit être situé en Région Flamande.
Le prix d’achat ne doit pas dépasser 200.000 € ou 000 € si le bien est situé dans une commune principale ou dans une commune de la périphérie flamande autour de Bruxelles.
Les acheteurs qui bénéficient du tarif réduit de 6% en cas de rénovation énergétique ont également droit à cet abattement. L’économie fiscale sera dans ce cas de 4.800 €.
Seule habitation : l’acquéreur ne peut être propriétaire d’un autre bien immeuble affecté en tout ou en partie à l’habitation. S’il y a plusieurs acquéreurs, ils ne peuvent pas être ensemble propriétaires d’un autre bien immobilier destiné à l’habitation (l’habitation qu’un acquéreur ou un des acquéreurs possède en copropriété avec des non-acquéreurs ne doit pas être prise en compte).
Qualité des acquéreurs : le bénéfice de l’abattement est réservé aux personnes physiques. Il ne peut donc profiter aux sociétés, associations ou autres personnes morales.
Nature de l’immeuble : l’acquisition doit concerner une habitation ou un terrain sur lequel une habitation sera érigée.
Destination de l’immeuble : l’habitation doit être l’habitation principale de l’acquéreur (dans les deux ans de l’acquisition d’une habitation ou dans les cinq ans de l’acquisition d’un terrain).
Nature de l’opération : l’acquisition doit être « pure et simple » c’est-à-dire un « réel » achat (et donc par exemple pas l’échange ou la sortie d’indivision) et inconditionnel.
Acte portant sur la totalité et la pleine propriété de l’immeuble : l’achat doit concerner la totalité en pleine propriété du bien immobilier (seront donc exclus les acquisitions d’une partie d’un bien immobilier ou de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien).

Pour les « communes principales« , entrent ici en ligne de compte : les communes d’Alost, Anvers, Boom, Bruges, Termonde, Genk, Gand, Hasselt, Kortrijk, Louvain, Malines, Ostende, Roeselare, Saint-Nicolas, Turnhout et Vilvoorde.

Pour les « communes de la périphérie flamande autour de Bruxelles » : les communes de Affligem, Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Gammerages, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Huldenberg, Kampenhout, Kapelle-opden-Bos, Kortenberg, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Rhode-Saint-Genèse, Woluwe-Saint-Pierre, Steenokkerzeel, Ternat, Tervuren, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst.”

Abattement en cas d’habitation unique en Wallonie

Montant de l’abattement

Depuis le 1^er janvier 2018, l’abattement en Région wallonne est de 20.000 €.

Autrement dit, vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur la première tranche de 20.000 € de l’achat de votre bien (ce qui correspond à une économie de 2.500 €), moyennant certaines conditions.

Conditions à respecter

1/ Bien situé en Région wallonne. Le bien doit être situé en Région wallonne.

2/ Acquéreurs « personnes physiques ». Chaque acquéreur de l’immeuble doit être une personne physique. L’abattement n’est donc pas applicable aux personnes morales.

3/ Immeuble « affecté ou destiné à l’habitation », terrain à bâtir ou une habitation en construction ou sur plan. L’abattement vise tant les terrains à bâtir, les habitations en construction ou sur plan ou encore les immeubles affectés ou destinés à l’habitation. Un immeuble bâti non encore affecté à l’habitation mais que l’acheteur transformera en habitation peut en principe également bénéficier de l’abattement.

4/ Acquisition sur la totalité en pleine propriété. L’abattement ne s’applique dès lors pas à l’acquisition d’une part indivise d’un immeuble, de l’usufruit, de la nue-propriété de l’immeuble, … C’est également le cas lorsque le vendeur se réserve un droit réel d’habitation (usufruit, droit de superficie, droit d’emphytéose, etc).

Par contre, l’abattement peut être obtenu si l’immeuble est acquis par plusieurs acquéreurs qui, ensemble, acquièrent la totalité en pleine propriété. Dans le cas d’une acquisition de l’usufruit par une ou plusieurs personnes et de la nue-propriété par une ou plusieurs autres, l’abattement peut être obtenu, pour autant que tous les acquéreurs remplissent toutes les conditions (le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent tous deux y établir leur résidence principale).

5/ Il doit s’agir d’une vente. L’abattement n’est applicable qu’aux seules « ventes ». Les autres conventions (donations, échanges, partages, …) sont exclues du régime de faveur de l’abattement. Une condition suspensive ou résolutoire n’exclut pas le droit à l’abattement.

6/ Interdiction de posséder une autre habitation

Aucun des acquéreurs ne peut posséder, à la date de l’acte authentique de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

Si l’immeuble est acquis par plusieurs personnes, l’abattement reste possible, pour autant que :

Aucun des acquéreurs ne possède, à lui seul, la pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation
Tous les acquéreurs ne possèdent ensemble la pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

Lesbiens situés dans les autres régions belges (en Flandre ou en Wallonie) sont pris en considération, tout comme les biens situés à l’étranger et affectés au logement.

7/ Etablissement de la résidence principale dans le nouveau bien acquis dans les 3 ans

L’habitation doit être affectée par les acquéreurs à la résidence principale dans les trois ans de la date de l’enregistrement de l’acquisition et au plus tard dans les trois ans suivant la date ultime pour la présentation régulière à l’enregistrement.

Ce délai est porté à cinq ans (trois ans au lieu de deux ans) pour les habitations en construction ou sur plan et pour les terrains à bâtir.

8/ Maintien de la résidence principale dans le nouveau bien acquis pendant au moins 3 ans

L’acquéreur doit conserver sa résidence principale dans le bien acquis pendant une période minimale ininterrompue de 3 ans.

Ce délai de 3 ans commence à courir à partir de la date de l’établissement de la résidence principale dans le bien pour lequel l’abattement a été obtenu, donc en principe à partir de la date de l’inscription dans le registre de la population ou du registre des étrangers.

Sanctions en cas de non-respect des conditions

Si l’acquéreur n’a pas affecté son logement à la résidence principale dans les trois ans ou s’il n’a pas maintenu sa résidence principale dans ce bien durant une période ininterrompue de trois ans, il devra payer des droits complémentaires calculés sur le montant de l’abattement. IS’il y a plusieurs acquéreurs, ceux-ci seront tenus indivisiblement au paiement. S’il y a plusieurs acquéreurs mais que seuls certains d’entre eux n’ont pas respecté cette condition, les droits complémentaires dus sont déterminés au prorata de leur part légale dans l’acquisition.

L’acquéreur pourrait échapper à cette sanction si l’absence d’établissement de la résidence principale dans le bien ou de maintien de la résidence prinicpale durant une période ininterrmpue de trois ans se justifie npour cause de force majeure ou une raison impérieuse de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale.

Attention, emprunter de l’argent coûte de l’argent.