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Combien puis-je emprunter ?

Analysez vos possibilités d’emprunt

Comment calculer le montant maximum que je peux emprunter ?

Afin de calculer avec précision le montant maximum que vous pouvez emprunter, nous vous conseillons de prendre contact avec un courtier qui dispose de toute l’expérience nécessaire et des informations de tous les organismes de crédit. Chaque organisme a ses critères de recevabilité qui lui sont propres et seul un courtier aguerri à ce type de formule pourra vous donner une information précise à ce sujet.

Nous vous conseillons donc de compléter une demande d’information sur ce site afin d’être mis en contact avec un spécialiste.

En effet il serait dommage de mettre vos yeux sur une maison qui vous plait et vous rendre compte ensuite que vous ne pouvez l’acheter car vous n’êtes pas dans les conditions pour obtenir un « Prêt Total ».

L’objectif sera donc avec l’aide de ce spécialiste en « Prêt Total » de déterminer le plus précisément possible le montant maximum que vous pouvez emprunter et de là, le prix maximum que vous pourrez offrir pour une maison.

Quel prix d’achat maximum puis je proposer au vendeur?

Lorsque vous connaissez le montant maximum que vous pouvez emprunter en « Prêt Total », il ne faut pas oublier que ce montant ne représente pas le prix que vous pouvez mettre sur une maison. Grâce à notre module de calcul (https://www.mon-pret-total.be/simulateur/), vous pourrez en fonction de la zone géographique, des abattements possibles, des réductions des droits d’enregistrement possibles, connaitre le montant que vous pouvez proposer sur une maison. Vous introduisez le prix d’achat demandé par le vendeur, vous incorporez les droits et abattements en fonction de la région, et vous vérifiez ensuite si le montant max de vos possibilités d’emprunt est supérieur ou inférieur au résultat.

S’il est supérieur, vous devrez négocier la différence à la baisse, s’il est inférieur, vous savez que vous avez une marge de sécurité pour éventuellement proposer un montant plus élevé que le prix affiché.
Vous êtes bien armés pour négocier le prix en fonction de vos possibilités.

La quotité, c’est quoi ?

On détermine la quotité d’un emprunt en calculant le rapport entre le montant emprunté et la valeur d’expertise du bien (généralement les banques considèrent que c’est le prix d’achat mais dans certains cas et notamment en cas de travaux une expertise sera nécessaire pour déterminer la valeur après travaux).

Exemple : pour une maison vendue 150.000 € :

• si vous empruntez 90 000 € vous êtes à 90 000 €/150 000 € = 60 % de quotité
• si vous empruntez 120 000 € vous êtes à 120 000 €/150 000 € = 80 % de quotité
• si vous empruntez 150 000 € vous êtes à 150 000 €/150 000 € = 100 % de quotité
• si vous empruntez 165 000 € vous êtes à 165 000 €/150 000 € = 110 % de quotité

C’est toujours sur base de ce pourcentage de quotité que la banque calculera le taux qu’elle appliquera à votre crédit.

Il est évident qu’elle prendra moins de risques si elle vous prête 60 % de la valeur de votre bien que si elle vous prête 80 %, 100 % ou 110 % : les taux appliqués seront d’autant plus élevés que la quotité d’intervention de la banque sera élevée.

Si vous êtes à 90 % de quotité, il peut être intéressant de regarder le taux en dessous de 90 %. En effet, en empruntant quelques milliers d’Euro en moins, vous pourriez bénéficier d’un taux plus bas et beaucoup plus intéressant ! Sur la durée totale de votre crédit, cette diminution vous permettra d’économiser plusieurs milliers d’euros !

Dans le cadre d’un prêt total, la quotité sera de 100 % auquel viendra s’ajouter le prêt pour les frais de notaire qui fera partie d’une convention de remboursement différente de l’emprunt principal :

• Un prêt de 15 000 euro pour les frais devra être remboursé en max 60 mois
• Un prêt de plus de 15 000 euro pour les frais devra être remboursé en max 120 mois

Sur ce point, il est donc très important de vous informer auprès d’un courtier qui dispose de toute l’expérience nécessaire en « Prêt Total ». Celui-ci pourra avec précision vous donner les modalités de remboursement exactes du prêt hypothécaire principal et les mensualités exactes de l’emprunt pour les frais de notaire.

N’hésitez donc pas à compléter une demande d’informations afin d’être mis en contact avec un courtier qui connait toutes les astuces d’un « Prêt Total ».

Dois-je disposer de fonds propres ou d’une certaine épargne?

Disposer d’épargne peut être intéressant mais pas nécessaire pour obtenir un « Prêt Total »

C’est une situation de plus en plus courante aujourd’hui, les prix des maisons augmentent chaque année, les frais connexes automatiquement aussi et il n’est pas facile de mettre plusieurs dizaines de milliers d’euro de côté en quelques années.

Cette situation oblige les prêteurs à examiner de plus en plus le profil des emprunteurs afin de permettre la souscription d’un « Prêt Total » nécessaire au financement global. Néanmoins, diverses formules existent dans cette quotité d’emprunt et il est très important de consulter un spécialiste pour découvrir les possibilités qui s’offrent à vous en tant que futur acheteur, dont notamment celle de pouvoir emprunter les frais de notaire en plus du prix d’achat de la maison

Ne continuez pas à payer un loyer à fond perdu mais investissez dans la brique, n’hésitez donc pas à compléter une demande d’informations afin d’être mis en contact avec un courtier qui connait toutes les astuces d’un « Prêt Total », il vous aidera à financer votre crédit avec tous les frais.

Différence entre régions wallonne, flamande et bruxelloise

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Wallonie, le régime des frais de notaires est très stable puisqu’il n’a plus été modifié depuis … 40 ans. Comme primo-accédant, si le revenu cadastral est inférieur à 745 € (RC non indexé) le régime des frais est de 6 % sinon il reste à 12,5 %.

Depuis le 1er janvier 2018, la base imposable pour le calcul du droit d’enregistrement de 12,5 % est réduit de 20.000 € à certaines conditions.

Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis du C.Enr. Wallon) :

• Il doit s’agir d’une vente,
• A une ou plusieurs personnes physiques ensemble,
• D’un immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation,
• Ce doit être la résidence principale commune des acquéreurs pendant au moins trois années
• Les acheteurs ne peuvent être propriétaire d’un autre bien le jour de l’achat

En clair, les primo-acquéreurs bénéficient d’une réduction de droits d’enregistrements de 2.500 €.

Cet abattement s’applique également de la même manière pour ce qui concerne les terrains à bâtir, un régime différent ayant par contre été établi à Bruxelles.

L’abattement wallon s’applique à tous les primo-acquéreurs quel que soit le prix d’acquisition et les acquéreurs pouvant bénéficier de la réduction des droits à 6% peuvent cumuler cette réduction avec l’abattement de 20.000 €.

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable pour le calcul des droits d’enregistrement à 12,5 % est réduite de 175.000 € à certaines conditions (art. 46bis et 212bis du C.Enr.Brux.) dont les principales sont :

• Il doit s’agir d’une vente,
• A une ou plusieurs personnes physiques ensemble,
• D’un immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation,
• Ce doit être la résidence principale commune des acquéreurs pendant au moins cinq années
• Les acheteurs ne peuvent être propriétaire d’un autre bien le jour de l’achat

Les primo-accédant bénéficient d’une réduction de droits d’enregistrements de 21.875 € (si le prix ou la valeur vénale de l’habitation acquise est supérieur à 175.000 €), à condition que le prix de vente ou la valeur vénale de l’immeuble ne soit pas supérieur à 500.000 €.

Il faut également savoir que l’abattement nouvelle version remplace le bonus logement qui, lui, profitait à tous. En clair : plus de déductions fiscales de l’emprunt quand on bénéficie de l’abattement sur les 175.000.

Banquier ou courtier pour bien me conseiller ?

L’annonce des licenciements massifs dans une grande banque en dépit de bénéfices importants a fait couler beaucoup d’encre dans les presses spécialisées.

Faut-il donc faire confiance à un banquier ou à un courtier ?

Emprunter chez un banquier

Les banques ne proposent pas de « Prêt Total », il est donc inutile de perdre votre temps à démarcher les grandes banques et votre habituel banquier : il ne pourra pas vous aider.

Vous devrez à tout le moins disposer d’une épargne personnelle équivalente au moins aux frais de notaire pour espérer obtenir un emprunt.

Lorsque vous demandez un prêt à la banque, votre choix se limite à ses propres produits financiers et pour obtenir de bonnes conditions, vous devrez également répondre à des conditions pour que votre demande soit acceptée.

Emprunter chez un courtier en crédits

Un courtier en crédits est indépendant. Il ne doit donc pas faire la promotion de ses propres produits financiers. Il fait office d’intermédiaire auprès de plusieurs institutions financières et choisit les meilleures conditions de ces organismes. Vous aurez donc le choix entre plusieurs formules même si celles du « Prêt Total » ne sont pas multiples.

Chez un courtier en crédits, vous bénéficiez d’une approche personnalisée. Votre courtier recherche avec vous l’organisme de crédit qui propose le crédit le plus avantageux en fonction de votre situation. Il tient compte de la nature du crédit, des conditions de prêt (taux, échéances de remboursement) et de vos propres possibilités.

Les atouts du courtier :

• 100 % indépendant : vous êtes son client unique, les banques sont nos partenaires
• votre demande est traitée endéans les 24 heures
• le seul à pouvoir vous proposer un « Prêt Total ».